Zielona energia w nierównej walce z czasem. Inwestorzy OZE mogą zostać z niczym

Planujesz budowę farmy fotowoltaicznej o mocy powyżej 1MW? Twój projekt może obecnie znajdować się w niepewnej sytuacji. Chodzi o zgodność z uchwalonym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Dotychczas plany ogólne zostały uchwalone w zaledwie 0,16% gmin w Polsce, z czego połowę zakwestionowało województwo. Czy regulacje zablokują inwestycje OZE?

Brak terminowości gmin w uchwalaniu planów ogólnych

Reforma planowania przestrzennego jest jedną z największych od kilkunastu lat zmian prawnych dla sektora inwestycyjnego. Wszystko zaczęło się od nowelizacji Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w 2023 r.

Ustawodawca postawił sobie ambitny cel. Chodziło o uporządkowanie sposobu zagospodarowania przestrzeni i ograniczenie przypadkowej zabudowy, powstającej wyłącznie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy.

Zmiany polegały przede wszystkim na zastąpieniu dotychczasowych studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego nowym dokumentem, czyli tzw. planem ogólnym gminy. To właśnie nowy dokument miał stać się podstawą planowania i wyznaczania kierunku rozwoju inwestycji oraz określać, gdzie projekty będą możliwe do realizacji, a gdzie zostaną ograniczone.

Ale to nie wszystko. Inwestorzy stracili bowiem komfort prawny, do którego byli od lat przyzwyczajeni. Wcześniej, po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, inwestor mógł ją wykorzystać nawet po wielu latach. Od 1 stycznia 2026 r. decyzje wydawane są już tylko na pięć lat. Wyjątek stanowią dokumenty, które zyskały ostateczność przed tą datą, lub wydano je w postępowaniach wszczętych przed 16 października 2025 r. – zachowały bezterminowy charakter.

Co ważniejsze, gminy mają obowiązek uchwalania planów ogólnych. Obecnie samorządy mają na to czas do 31 sierpnia 2026 r. Od 1 września każda nowa decyzja o warunkach zabudowy musi być zgodna z planem ogólnym.

Bez takiego planu gmina nie może skutecznie prowadzić dalszej polityki planistycznej, w tym uchwalać nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. W teorii takie zmiany wyglądały logicznie. W praktyce okazało się, że zadanie przerosło samorządowców.

Do lipca 2026 r. plany ogólne uchwaliły jedynie 4 gminy, spośród 2479, co stanowi nieco ponad 0,16%. Gdyby tego było mało, 2 plany, czyli połowa, zostały zakwestionowane przez województwo. Jednak problem nie tkwi w złej woli samorządowców, ich spóźnieniach czy niedbalstwie. Bardzo często brakuje im wykwalifikowanych urbanistów i specjalistów ds. planowania przestrzennego – dotyczy to przede wszystkim małych gmin.

W sytuacji, kiedy samorządowi brakuje własnego zespołu planistycznego, musi korzystać z usług zewnętrznych pracowni. Do tego dochodzi obowiązek uzgodnienia planu z szeregiem instytucji. Chodzi tu m.in. o dyrekcje ochrony środowiska, konserwatorów zabytków czy Wody Polskie. Przy konieczności analizy tysięcy dokumentów spływających z całego kraju siłą rzeczy dochodzi do wielomiesięcznych opóźnień.

Reforma miała uporządkować proces inwestycyjny. Tymczasem już na starcie, gdy gminy muszą wypełnić swój obowiązek planistyczny, pojawia się pierwszy hamulec. Oznacza to, że powodzenie inwestycji OZE bardziej niż od przygotowania technicznego będzie zależało od tempa pracy urzędu.

Czy można realizować inwestycje w gminie na podstawie wcześniejszej dokumentacji?

Stare studia gminne nie są już samodzielną podstawą do prowadzenia nowych inwestycji. Wyznaczały kierunki rozwoju gminy, ale nie dawały przedsiębiorcom prawa do realizacji projektów.

Sytuacja wygląda korzystniej, jeśli inwestor posiada ostateczną decyzję administracyjną uzyskaną zgodnie z wcześniejszymi przepisami. Przykładem może być bezterminowa decyzja o warunkach zabudowy, wydana przed wspomnianą nowelizacją. Wówczas jest to podstawa do realizacji dalszego procesu inwestycyjnego.

Podobnie jest z inwestycjami, które już uzyskały pozwolenie na budowę. Zgodnie z regułą lex retro non agit reforma planowania przestrzennego nie odbiera praw nabytych. Oznacza to, że rozpoczęte przedsięwzięcia mogą być kontynuowane na dotychczasowych zasadach.

Znacznie trudniej mają natomiast inwestorzy, którzy dopiero planowali wystąpić o decyzję lub liczyli na możliwość jej uzyskania po wejściu nowych przepisów w życie. W takim przypadku sama zgodność projektu z wcześniejszym studium nie ma już praktycznego znaczenia. Kluczowe jest to, czy gmina posiada plan ogólny oraz czy przyszła inwestycja mieści się w jego ustaleniach.

Intencją ustawodawcy było odejście od systemu, w którym decyzje o warunkach zabudowy często zastępowały rzeczywistą politykę przestrzenną samorządów. W założeniu nowe przepisy mają sprawić, że rozwój inwestycji będzie wynikał z wcześniej zaplanowanej strategii, a nie pojedynczych decyzji administracyjnych. Wiąże się to jednak z mniejszą elastycznością inwestycyjną.

Co jest kluczowe dla inwestorów naziemnych OZE?

Inwestorzy dużych instalacji fotowoltaicznych oraz wielu farm wiatraków obecnie biorą udział w wyścigu z czasem. Najprościej można powiedzieć, że liczy się wydana decyzja, a nie sam wniosek. Złożenie dokumentów samo w sobie nie gwarantuje, że inwestycja zostanie oceniona wg wcześniejszych przepisów. Jeśli urząd nie rozstrzygnie wniosku przed zmianą stanu prawnego, inwestor może zostać objęty nowymi zasadami.

Dlatego przedsiębiorcy powinni monitorować prace gminy nad planem ogólnym. Paradoksalnie w wielu przypadkach wolniejsze tempo prac samorządu może działać na korzyść inwestora. Dopóki nowe dokumenty nie zaczną obowiązywać, część inwestycji może jeszcze zostać doprowadzona do etapu zapewniającego ochronę praw nabytych.

Jednak jest jeszcze druga strona tego medalu. Gminy, które do 31 sierpnia 2026 r. nie uchwalą planu ogólnego, znajdą się w bardzo trudnej sytuacji. Nie będą mogły skutecznie prowadzić dalszych działań planistycznych w zakresie nowych miejscowych planów, a inwestorzy mogą utknąć w „czarnej dziurze”. Nie będzie możliwości uzyskania rozstrzygnięcia z urzędu, a nowe projekty zostaną zamrożone do czasu zakończenia prac planistycznych.

W przypadku naziemnych farm fotowoltaicznych dochodzi jeszcze kwestia mocy instalacji i klasy gruntu. Wg nowych przepisów projekty przekraczające 1MW muszą być zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Prócz tego inwestycje na gruntach rolnych podlegają ograniczeniom w wyniku ochrony najlepszych klas gleb. Im wyższa klasa bonitacyjna gruntu, tym trudniejsze staje się uzyskanie wszystkich wymaganych zgód. Właśnie z tego powodu analiza dokumentów planistycznych powinna nastąpić jeszcze przed zakupem działki pod inwestycję.

Nowe regulacje zagospodarowania przestrzennego – najważniejsze różnice

Nowy system oznacza odejście od porządku, który obowiązywał przez ostatnie dwie dekady. Do najważniejszych zmian należy zaliczyć:

• zastąpienie studium uwarunkowań planem ogólnym gminy,
• ustalenie planu ogólnego jako podstawowego dokumentu planistycznego każdej gminy,
• określenie czasu obowiązywania nowych decyzji na pięć lat,
• wymóg zgodności każdej decyzji o warunkach zabudowy,
• ograniczenie lokalizacji nowych inwestycji przez obszary uzupełniania zabudowy,
• ograniczenie możliwości zabudowy wyłącznie w myśl zasady „dobrego sąsiedztwa”,
• wzrost znaczenia procedury uzgodnień z instytucjami państwowymi,
• powstanie konieczności analizy polityki przestrzennej gminy przez przedsiębiorców przed realizacją projektu,
• przeniesienie ryzyka związanego z opóźnieniami administracyjnymi na przedsiębiorców.

Czy studia gminne faktycznie wygasły 30 czerwca?

W sieci pojawiły się sprzeczne informacje dotyczące dat wygaśnięcia studiów gminnych – 30 czerwca i 31 sierpnia. Warto to uporządkować.

Rzeczywiście, 30 czerwca 2026 r. zakończył się okres obowiązywania dotychczasowych studiów jako dokumentów wykorzystywanych w systemie planowania przestrzennego. Nie oznacza to jednak, że od 1 lipca każda gmina została pozbawiona możliwości dalszego funkcjonowania.

Ustawodawca przewidział okres przejściowy związany z wdrożeniem nowych planów ogólnych. Końcową datę wyznaczył na 31 sierpnia 2026 r. i to właśnie ten termin jest dziś kluczowy dla samorządów.

Natomiast dla inwestora najważniejsze są tutaj dwa aspekty. Pierwszy to wygaszenie starego systemu planistycznego. Drugi odnosi się do obowiązku posiadania przez gminę nowego planu ogólnego, który od września staje się fundamentem wydawania rozstrzygnięć.

Nie ma więc mowy o pomyłce dat. Każda z nich dotyczy bowiem innego etapu reformy. Przedsiębiorcy nie powinni się kierować wyłącznie informacją o wygaśnięciu studiów. Znacznie ważniejsze jest sprawdzenie, czy dana gmina zdążyła już wydać plan ogólny i czy dokument obejmuje teren planowanej inwestycji.

Nowe przepisy przeciwko OZE?

Obecny sposób wdrażania reformy w praktyce utrudnia w sposób istotny rozwój części inwestycji odnawialnych źródeł energii. Nie oznacza to, że sama idea reformy jest błędna. Wręcz przeciwnie.

Polska potrzebowała bardziej przejrzystego planu gospodarowania przestrzennego i większej przewidywalności. Problem polega jednak na tym, że w założeniu dobre intencje zderzyły się z biurokratyczną rzeczywistością.

Jeżeli do 1 września większość gmin nie zdąży przygotować planów ogólnych, to najdotkliwiej odczują to właśnie inwestorzy realizujący wieloletnie projekty, które wymagają znacznych nakładów finansowych. Dla farm fotowoltaicznych i wiatrowych każdy miesiąc opóźnienia oznacza wzrost kosztów finansowania. Do tego dochodzi ryzyko utraty warunków przyłączenia lub konieczność ponownego przeprowadzenia części procedur.

W efekcie przedsiębiorcy konkurują już nie tylko na rynku energii. Coraz częściej mierzą się z czasem oraz wydajnością administracji publicznej.

Nie można jednak nie zauważyć, że jeśli wszystkie gminy zakończą proces planistyczny, nowy system może w przyszłości zapewnić większą przewidywalność inwestowania niż dotychczas. Inwestor już od samego początku będzie wiedział, czy dany teren jest przeznaczony pod konkretną funkcję. Nie stanie więc przed koniecznością prowadzenia wielomiesięcznych sporów o wydanie decyzji o warunkach zabudowy.

Jednak, póki co, branża OZE znalazła się w okresie przejściowym, który jest dla niej bardzo trudny. Największe zagrożenie to nie przepisy same w sobie, lecz tempo ich wdrażania. Jeżeli państwo oczekuje szybkiej transformacji energetycznej, to powinno stworzyć taki system planowania przestrzennego, który tej transformacji nie będzie spowalniał. Obecnie trudno oprzeć się wrażeniu, że oba cele zaczęły ze sobą konkurować.

---

Michał Krajniak

Dziennikarz analityczny, który patrzy na energetykę przez pryzmat polityki i gospodarki. Opisuje wyzwania sektora oraz przygląda się postępującym trendom rynkowym.