Prosument lokatorski i wspólnotowy – jak wykorzystać energię ze słońca w budownictwie wielorodzinnym?
Eksperckim okiem
Magdalena Pasik, Inżynierka Gospodarki Wodnej oraz Inżynierka Środowiska
Odnawialne źródła energii odgrywają coraz większą rolę w polityce klimatyczno-energetycznej zarówno Unii Europejskiej, jak i Polski. Dążenie do neutralności klimatycznej oraz cele wyznaczone w ramach pakietu Fit for 55 czy REPowerEU stawiają przed państwami członkowskimi ambitne zadania w zakresie dekarbonizacji i zwiększania udziału energii ze źródeł odnawialnych w miksie energetycznym. Polska, jako kraj z dużym uzależnieniem od paliw kopalnych, stoi dziś przed wyzwaniem szybkiej modernizacji systemu energetycznego i zwiększenia udziału OZE, w tym także poprzez rozwój prosumeryzmu.
W tym kontekście szczególne znaczenie zyskują budynki wielorodzinne, które stanowią istotny element miejskiej tkanki energetycznej. To właśnie one odpowiadają za znaczną część zapotrzebowania na energię elektryczną i cieplną w miastach. Włączenie budownictwa wielolokalowego do transformacji energetycznej jest niezbędne nie tylko dla osiągnięcia celów redukcji emisji, ale także dla zwiększenia lokalnej niezależności energetycznej i poprawy jakości życia mieszkańców. Instalacje fotowoltaiczne na dachach bloków czy rozbudowa systemów prosumenckich dla wspólnot mieszkaniowych mogą w istotny sposób zmniejszyć zapotrzebowanie na energię z konwencjonalnych źródeł.
Przez wiele lat rozwój energetyki prosumenckiej w budownictwie wielorodzinnym był jednak ograniczony przez niekorzystne modele rozliczania energii. Dotychczasowe przepisy faworyzowały prosumentów indywidualnych, właścicieli domów jednorodzinnych, a mieszkańcy bloków mieli ograniczone możliwości wykorzystania energii produkowanej na części wspólne budynków lub na potrzeby własnych mieszkań. Brak elastycznych mechanizmów podziału i rozliczeń, trudności formalne oraz skomplikowane procedury administracyjne sprawiały, że wiele wspólnot i spółdzielni rezygnowało z inwestycji w odnawialne źródła energii. Dopiero wprowadzenie nowych modeli prosumenckich, takich jak prosument lokatorski czy wspólnotowy (zbiorowy), zaczęło realnie zmieniać tę sytuację.
Kim jest prosument lokatorski?
Prosument odgrywa coraz bardziej znaczącą rolę w funkcjonowaniu współczesnej sieci elektroenergetycznej. Jego oczekiwania i sposób korzystania z energii wpływają na konieczność dostosowania i przebudowy tradycyjnych modeli działania systemu. Dzięki własnej produkcji energii elektrycznej, staje się nie tylko konsumentem, ale także aktywnym uczestnikiem rynku energii, który oferuje nowe usługi i współkształtuje systemy rozliczeń oraz taryf.
Dotychczasowa struktura energetyczna opierała się głównie na dużych, centralnie zlokalizowanych elektrowniach, które przesyłały energię na znaczne odległości. Taki model wiązał się jednak ze stratami przesyłowymi i zależnością od stanu technicznego sieci przesyłowej. Wprowadzenie na szeroką skalę mikroinstalacji prosumenckich, zwłaszcza tych opartych na odnawialnych źródłach energii, może znacząco wpłynąć na zmianę tego układu. Rozproszone źródła energii będą stopniowo uzupełniać produkcję dużych jednostek wytwórczych, co jest szczególnie istotne w okresach wysokiego zapotrzebowania na energię elektryczną, kiedy system jest najbardziej obciążony.
Prosument lokatorski to rozwiązanie, które pozwala wspólnotom i spółdzielniom mieszkaniowym czerpać realne korzyści finansowe z energii elektrycznej produkowanej przez własne instalacje OZE, najczęściej fotowoltaiczne. Model ten wprowadzono w polskim prawie na mocy nowelizacji ustawy o odnawialnych źródłach energii z 2023 roku, specjalnie z myślą o budynkach wielolokalowych o przeważającej funkcji mieszkalnej.
Podstawą funkcjonowania prosumenta lokatorskiego jest możliwość rozliczania nadwyżek energii elektrycznej w systemie net-billingu. Oznacza to, że nadwyżka energii, której nie udało się zużyć na bieżąco, jest przeliczana na wartość pieniężną, a środki te trafiają na wskazane przez wspólnotę lub spółdzielnię konto bankowe.
Co ważne, pozyskane w ten sposób fundusze nie są pozostawione do dowolnego wykorzystania. Ustawodawca precyzuje, że mogą one zostać przeznaczone przede wszystkim na pokrycie kosztów utrzymania części wspólnych budynku, takich jak oświetlenie klatek schodowych, windy, systemy wentylacyjne czy monitoring. Dzięki temu mieszkańcy mogą liczyć na niższe rachunki za energię zużywaną na cele wspólne.
Prawo dopuszcza także możliwość spożytkowania tych środków na pokrycie wydatków związanych z innymi budynkami zarządzanymi przez tego samego prosumenta, np. na opłaty administracyjne, fundusz remontowy, ciepło czy odbiór odpadów. Aby skorzystać z tego modelu, prosument – czyli wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia – musi posiadać mikroinstalację przyłączoną za układem pomiarowo-rozliczeniowym części wspólnej budynku. Następnie konieczne jest złożenie stosownego wniosku do swojego sprzedawcy energii.
Prosument wspólnotowy – kolejny krok w stronę demokratyzacji energii
Jeszcze większą elastyczność zapewnia nowy model prosumenta wspólnotowego – koncepcja wprowadzona w nowelizacji ustawy o odnawialnych źródłach energii, którą parlament uchwalił w 2021 roku. To rozwiązanie umożliwia nie tylko wykorzystanie energii na potrzeby części wspólnych, ale także podział wyprodukowanej energii między poszczególnych mieszkańców.
Jak to działa w praktyce? Mieszkańcy budynku mogą zadeklarować swój udział w podziale energii – na przykład poprzez określenie procentowego udziału w wytworzonej energii lub według innych, ustalonych wcześniej zasad. System bilansowania umożliwia „wirtualny podział” energii, dzięki czemu poszczególne lokale mogą otrzymać swoje przypisane części energii wprost na indywidualne rachunki. Dzięki temu możliwe jest obniżenie rachunków nie tylko za części wspólne, ale także za energię elektryczną zużywaną przez mieszkańców we własnych mieszkaniach.
Modele techniczne i finansowe – jak sfinansować fotowoltaikę dla wspólnoty?
Realizacja inwestycji w odnawialne źródła energii w budynkach wielorodzinnych to proces, który wymaga zarówno przemyślanych decyzji technicznych, jak i starannego zaplanowania finansowania. Najczęściej wspólnoty i spółdzielnie decydują się na montaż instalacji fotowoltaicznych na dachach budynków. Coraz częściej jednak inwestorzy sięgają także po inne rozwiązania, takie jak zadaszenia parkingowe z panelami PV (tzw. carporty solarne) czy fotowoltaikę zintegrowaną z elewacją budynku (systemy BIPV).
Jednym z pierwszych kroków jest wybór odpowiedniego źródła finansowania. Na polskim rynku dostępnych jest obecnie kilka atrakcyjnych form wsparcia publicznego, które mogą znacząco obniżyć koszty całego przedsięwzięcia. Wśród nich warto zwrócić szczególną uwagę na Grant OZE oferowany przez BGK, który pozwala na pokrycie nawet 50% kosztów kwalifikowanych związanych z budową lub rozbudową instalacji OZE na budynkach wielolokalowych. Co istotne, program obejmuje nie tylko nowe inwestycje, ale także modernizację istniejących instalacji – pod warunkiem zwiększenia ich mocy o minimum 25%. Choć procedura aplikacyjna może wymagać czasu i przygotowania stosownej dokumentacji, skala możliwego dofinansowania sprawia, że jest to jedno z najczęściej wybieranych rozwiązań.
Alternatywą lub uzupełnieniem dla Grantu OZE jest premia termomodernizacyjna, która obejmuje instalacje PV w przypadku, gdy stanowią one część większego projektu poprawy efektywności energetycznej budynku. Łączenie fotowoltaiki z pracami termomodernizacyjnymi, takimi jak docieplenie ścian czy wymiana okien, pozwala nie tylko zwiększyć szanse na dofinansowanie, ale także znacząco zmniejszyć zużycie energii na wielu płaszczyznach.
Warto również pamiętać o możliwości korzystania z regionalnych programów wsparcia, które oferują preferencyjne pożyczki lub dotacje na realizację inwestycji w OZE. W wielu województwach funkcjonują specjalne fundusze środowiskowe lub programy operacyjne, które umożliwiają wspólnotom i spółdzielniom pokrycie części kosztów inwestycji.
Przy planowaniu finansowania należy jednak mieć na uwadze, że większość dostępnych programów działa w modelu refundacyjnym. Oznacza to, że inwestor – w tym przypadku wspólnota mieszkaniowa lub spółdzielnia – musi najpierw samodzielnie sfinansować montaż instalacji, korzystając np. z własnych środków lub kredytu komercyjnego. Dopiero po zakończeniu prac i przedstawieniu odpowiednich dokumentów możliwe jest uzyskanie zwrotu części poniesionych kosztów.
Dlatego kluczowym elementem całego procesu jest właściwe przygotowanie budżetu oraz zaplanowanie harmonogramu inwestycji. Zarządcy nieruchomości powinni także zadbać o przeprowadzenie analizy opłacalności, która pozwoli przekonać mieszkańców do projektu i przedstawić im konkretne korzyści finansowe i środowiskowe wynikające z montażu instalacji OZE.
Obecna sytuacja rynkowa sprzyja tego typu inwestycjom. W 2025 roku dostępność programów wsparcia dla odnawialnych źródeł energii jest wyjątkowo duża, a rosnące ceny energii elektrycznej dodatkowo zwiększają atrakcyjność własnej produkcji prądu. Warto więc dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne możliwości i wybrać takie rozwiązanie finansowe, które najlepiej odpowiada potrzebom danej wspólnoty.
Wyzwania i bariery – co może utrudniać inwestycję?
Choć możliwości technologiczne i prawne są dziś większe niż kiedykolwiek wcześniej, wdrażanie modeli prosumenckich w budownictwie wielorodzinnym wciąż napotyka liczne bariery.
Jednym z największych wyzwań jest konieczność uzyskania zgody mieszkańców na realizację inwestycji. Z punktu widzenia przepisów prawa, każda większa inwestycja w częściach wspólnych wymaga stosownej uchwały wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Dodatkowe trudności mogą wynikać z ograniczeń technicznych – takich jak zbyt mała nośność dachów, zacienienie przez sąsiednie budynki czy niewystarczająca powierzchnia dla montażu paneli.
Nie bez znaczenia pozostaje również kwestia kompetencji zarządów – wiele wspólnot nie posiada doświadczenia w realizacji inwestycji OZE i potrzebuje wsparcia zewnętrznych doradców lub firm inżynieryjnych.
Korzyści – dla mieszkańców, wspólnoty i środowiska
Pomimo istniejących barier administracyjnych, finansowych i technicznych, wdrażanie modeli prosumenckich w budownictwie wielorodzinnym niesie ze sobą szereg wymiernych korzyści – zarówno ekonomicznych, jak i społecznych oraz środowiskowych.
Najbardziej odczuwalnym efektem dla mieszkańców jest obniżenie kosztów związanych z eksploatacją części wspólnych budynku. Dzięki własnej produkcji energii elektrycznej z instalacji fotowoltaicznej możliwe jest pokrycie zapotrzebowania na prąd wykorzystywany do oświetlenia klatek schodowych, zasilania wind, wentylacji czy systemów monitoringu. W praktyce oznacza to niższe miesięczne opłaty dla właścicieli lokali, co w dobie rosnących cen energii staje się szczególnie istotnym argumentem za inwestycją w OZE.
W przypadku modeli prosumenta wspólnotowego, korzyści finansowe mogą być jeszcze większe. Dzięki możliwości rozdzielenia wyprodukowanej energii pomiędzy poszczególne lokale mieszkalne, mieszkańcy mogą zauważyć realne obniżki na swoich indywidualnych rachunkach za prąd. Taki mechanizm nie tylko zwiększa motywację do inwestycji, ale również wzmacnia poczucie sprawiedliwości energetycznej i wspólnotowej odpowiedzialności za środowisko.
Korzyści nie kończą się jednak na oszczędnościach. Produkcja energii z odnawialnych źródeł, takich jak fotowoltaika, przyczynia się bezpośrednio do ograniczenia emisji gazów cieplarnianych, w tym dwutlenku węgla. Każda kilowatogodzina energii wyprodukowana ze słońca oznacza mniej CO₂ emitowanego do atmosfery, co ma pozytywny wpływ na jakość powietrza i klimat.
Budynki wyposażone w instalacje OZE zyskują również na wartości rynkowej. Coraz więcej nabywców i najemców poszukuje nieruchomości o niższych kosztach eksploatacyjnych i lepszym śladzie węglowym. Obecność instalacji fotowoltaicznej może być ważnym atutem podczas sprzedaży lub wynajmu mieszkania, a także elementem budowania wizerunku nowoczesnej, odpowiedzialnej społecznie wspólnoty.
Na polskim rynku pojawia się jednak coraz więcej przykładów wspólnot i spółdzielni, które zdecydowały się na inwestycje w OZE. Instalacje PV funkcjonują już m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie czy Gdańsku. Ciekawe rozwiązania można także obserwować w Niemczech, Austrii czy Holandii, gdzie modele prosumenckie w budownictwie wielorodzinnym funkcjonują od lat.
Warto korzystać z doświadczeń tych rynków, szczególnie w zakresie zarządzania energią i rozliczeń między mieszkańcami.
Przyszłość prosumeryzmu w budownictwie wielorodzinnym
Rozwój prosumeryzmu w budownictwie wielorodzinnym nabiera tempa, a jego znaczenie w kontekście transformacji energetycznej Polski systematycznie rośnie. Zmiany legislacyjne, które weszły w życie w ostatnich latach, stworzyły fundament pod szersze wykorzystanie odnawialnych źródeł energii w budynkach wielolokalowych. Coraz większa dostępność technologii, w połączeniu z rosnącą świadomością ekologiczną mieszkańców, sprzyja popularyzacji tego modelu.
W najbliższych latach można spodziewać się dalszych uproszczeń w procedurach administracyjnych oraz pojawienia się nowych form wsparcia finansowego. Planowane zmiany mają na celu ograniczenie barier inwestycyjnych dla wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych, skrócenie procesów formalnych i zwiększenie dostępności środków na realizację instalacji OZE. Prace nad nowymi rozwiązaniami w tym zakresie są już prowadzone zarówno na poziomie krajowym, jak i unijnym.
Istotnym kierunkiem rozwoju będzie także integracja fotowoltaiki z innymi technologiami, takimi jak magazyny energii czy inteligentne systemy zarządzania energią w budynkach. Dzięki takim rozwiązaniom możliwe stanie się lepsze wykorzystanie wyprodukowanej energii na potrzeby lokalnej społeczności i zwiększenie poziomu autokonsumpcji.
Zmieniające się realia rynkowe, w tym rosnące ceny energii elektrycznej oraz presja na poprawę efektywności energetycznej budynków, będą dodatkowym bodźcem dla inwestycji w lokalne źródła energii. Coraz większą rolę odegra również czynnik społeczny – mieszkańcy będą częściej dostrzegać zarówno oszczędności finansowe, jak i korzyści dla środowiska wynikające z produkcji zielonej energii.
Wszystko to sprawia, że prosumeryzm w budownictwie wielorodzinnym ma szansę stać się jednym z podstawowych elementów miejskiej transformacji energetycznej. Jeśli obecne trendy utrzymają się, w ciągu najbliższych kilku lat instalacje OZE na dachach budynków wielolokalowych staną się nie wyjątkiem, lecz standardem.
Źródła:
https://doi.prz.edu.pl/pl/pdf/elektrotechnika/69
https://www.gov.pl/web/klimat/prosument-lokatorski
Magdalena Pasik
Inżynier Gospodarki Wodnej oraz Inżynier Środowiska, absolwentka Uniwersytetu Przyrodniczego we Wrocławiu. Na co dzień – Specjalista ds. ochrony środowiska – w pracy zawodowej zajmuje się głównie emisją zanieczyszczeń do powietrza. Ochrona środowiska to nie tylko praca, ale przede wszystkim pasja.