Zmiany w procedurze planistycznej a rozwój OZE i magazynów energii
Eksperckim okiem
Anna Siwkowska, managerka, radczyni prawna w firmie doradczej Olesiński i Wspólnicy.
W połowie 2023 r. uchwalone zostały przepisy wprowadzające reformę planowania przestrzennego. Pełne wejście w życie tych przepisów przypada 30.06.2026 r. Jakie są kluczowe zmiany wprowadzane przez reformę z punktu widzenia OZE i lokowania magazynów energii?
3 obszary zmian, które wpłyną na OZE i magazyny energii
Z punktu widzenia rozwoju OZE i magazynów energii reforma planistyczna wprowadza 3 kluczowe zmiany:
- wprowadzenie planów ogólnych w miejsce studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, a tym samym po pełnym wejściu w życie reformy planistycznej – konieczność zgodności planów miejscowych z planami ogólnymi,
- ograniczenie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy,
- wprowadzenie procedury uproszczonej przy uchwalaniu planu miejscowego oraz instytucji Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego.
Na jakim etapie jesteśmy dzisiaj?
Teoretycznie jesteśmy na finiszu reformy, jednak już dzisiaj widać, że większość gmin nie zdąży wdrożyć zmian na czas. Na dziś uchwalone zostały 4 plany ogólne, z czego dwa zostały uchylone przez wojewodów w trybie nadzoru prawnego. Prace planistyczne zostały rozpoczęte w około 90% gmin. Oznacza to, że co najmniej 10% gmin jest daleko w tyle.
Gminom, które nie uchwalą planów ogólnych do 30.06.2026 r., grozi paraliż inwestycyjny. Na terenach, na których nie będzie wówczas obowiązywał plan miejscowy, nie będzie możliwe wydanie decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Co więcej, nie będzie w nich też możliwości uchwalenia nowego planu miejscowego lub zmiany istniejącego.
Dzisiaj większość działań deweloperów OZE skupia się na dwóch obszarach:
- składania wniosków do planów ogólnych o uwzględnienie stref planistycznych umożliwiających realizację planowanych przez nich przedsięwzięć;
- występowania o decyzję o warunkach zabudowy.
Plany ogólne i wyznaczanie stref planistycznych
W ramach planów ogólnych gmina wyznacza strefy planistyczne. Każda ze stref ma przypisane swoje funkcje – podstawową i dodatkową. Uchwalane w przyszłości plany miejscowe będą musiały być zgodne z przeznaczeniem terenu dokonanym w strefach określonych w planie ogólnym.
Jeśli planujemy inwestycję w OZE lub magazyn energii, a wskazana w planie ogólnym strefa planistyczna nie pozwala na jej lokalizację bez wcześniejszej zmiany planu ogólnego, to nie będzie możliwe uchwalenie planu miejscowego umożliwiającego realizację tej inwestycji. To zaś znacząco wydłuży cały proces inwestycyjny.
Stąd kluczem do sukcesu jest określenie strefy planistycznej, która pozwoli na zlokalizowanie danego przedsięwzięcia. To jednak nie zawsze jest proste.
O ile wskazanie stref pod źródła OZE zdają się nie budzić większych wątpliwości, tak spory problem jest z magazynami energii.
Problemy lokalizacyjne z magazynami energii
Gdy chodzi o kwalifikację magazynów energii, prawnie mamy do czynienia z dualizmem.
Magazyny energii połączone z instalacją OZE kwalifikowane są jako część źródła OZE. Oznacza to, że będą mogły być lokowane w strefach, które dopuszczają lokowanie danego źródła (np. w strefie SR–produkcji rolniczej czy SO–otwarte, w zależności od tego, z jakim źródłem OZE zostaną połączone).
Dużo bardziej złożona jest sytuacja lokowania samodzielnych magazynów energii. Nie będą one mogły być lokowane jak OZE, bo nie spełniają wyżej przytoczonej definicji. Samodzielny magazyn zgodnie z definicją z prawa energetycznego jest instalacją umożliwiającą magazynowanie energii elektrycznej i wprowadzenie jej do sieci elektroenergetycznej. Pojawia się pytanie, czy taki magazyn może być kwalifikowany jako infrastruktura techniczna, i lokowany w strefach planistycznych, w których właśnie przewidziane jest posadowienie tego typu infrastruktury?
W tym przedmiocie rozpoczyna się toczyć spór, zwłaszcza w orzecznictwie sądów administracyjnych. Pojawiają się liczne stanowiska, pozwalające na zakwalifikowanie samodzielnego magazynu energii do infrastruktury technicznej. Podparte są one argumentacją, że magazyn energii elektrycznej to instalacja służąca do magazynowania energii i jej późniejszego wprowadzenia do sieci elektroenergetycznej.
Choć pojęcie „infrastruktura techniczna” nie zostało wprost zdefiniowane w ustawie prawo energetyczne ani w innych ustawach, to magazyn energii – jako urządzenie techniczne wykorzystywane w procesach energetycznych – może być traktowany jako element infrastruktury technicznej. Tym samym magazyn energii kwalifikuje się jako infrastruktura techniczna.
Taka kwalifikacja dopuszcza zatem lokalizowanie magazynów energii w strefach planistycznych dopuszczających przeznaczenie pod infrastrukturę techniczną.
Nie zmienia to jednak faktu, że przepisy w tym zakresie pozostawiają dużą swobodę interpretacyjną. W przypadku lokalizacji magazynów energii może dojść do powtórki sporu analogicznego do tego, który dotyczył możliwości uznania źródeł OZE (w szczególności instalacji fotowoltaicznych) za infrastrukturę techniczną. Na razie jednak ustawodawca nie widzi potrzeby uregulowania wprost statusu magazynów energii w kontekście przepisów lokalizacyjnych.
Hurtowe wnioski o decyzje o warunkach zabudowy
Zegar odliczający czas wejścia w życie reformy planistycznej spowodował jeszcze jedno – hurtowy wysyp wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Już 2024 r. był pod tym względem rekordowy. Wydano w nim ponad 180 000 decyzji o warunkach zabudowy.
Dane za rok 2025 r. nie są jeszcze dostępne, ale z informacji przekazywanych przez organy gmin wynika, że zwłaszcza na finiszu reformy, mamy do czynienia z prawdziwym boomem na tego typu decyzje. Tym bardziej, że tylko decyzje, które uprawomocnią się do końca tego roku, będą ważne bezterminowo. Natomiast decyzje uprawomocnione od 01.01.2026 r. będą ważne 5 lat.
To zaś powoduje paraliż wielu urzędów, a tym samym, pomimo ustawowego obowiązku wydawania decyzji w terminie 60 dni, poczekamy na nie dłużej. Problem potęguje fakt, że wiele wniosków o wydanie decyzji o warunkach zabudowy składanych jest „na zapas”, i dotyczy przedsięwzięć, które nie są często nawet w fazie koncepcyjnej.
Dalsze losy reformy planistycznej
Sytuacja, jaka ma miejsce w ostatnich miesiącach, sprawia, że coraz głośniej mówi się o konieczności przesunięcia reformy w czasie. Co istotne, argumenty te coraz częściej znajdują zrozumienie po stronie ustawodawcy. Tym samym możliwe jest, że zarówno termin wydawania bezterminowych decyzji o warunkach zabudowy, jak i uchwalania planów ogólnych zostanie przesunięty o kolejne miesiące.
Dla inwestorów i deweloperów oznacza to przedłużenie okresu niepewności planistycznej, w którym kluczowe staje się śledzenie bieżących interpretacji przepisów oraz kierunku prac legislacyjnych.
Sprawdź poprzedni artykuł z naszego cyklu prawniczego: Dewelopent OZE – pierwsze kroki procesu mogą decydować o sukcesie inwestycji
Anna Siwkowska
Od ponad dekady specjalizuje się w doradztwie prawnym dla sektora energetycznego, ze szczególnym uwzględnieniem odnawialnych źródeł energii (OZE). Wspiera inwestorów, deweloperów i przedsiębiorstwa energetyczne w realizacji projektów obejmujących farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne, magazyny energii, biogazownie i biometanownie. Doradza na każdym etapie inwestycji – od koncepcji, uzyskania pozwolenia i procesu administracyjnego, po nabycie projektu, jego budowę i eksploatację. Ma bogate doświadczenie w due diligence projektów OZE, strukturyzowaniu transakcji inwestycyjnych i negocjowaniu kluczowych umów, w tym dzierżawy gruntów, joint venture, EPC, O&M. W swojej pracy łączę wiedzę prawną z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom z powodzeniem i bezpiecznie rozwijać projekty energetyczne. Swoją wiedzą dzieli się jako autor szeregu publikacji, w tym książek „Przedsięwzięcia OZE. Aspekty prawne” (C.H. BECK, 2025), „Proces inwestycyjny i budowlany dla instalacji OZE” (C.H. BECK, 2019, 2023) oraz „Decyzje środowiskowe. Opinie i uzgodnienia” (C.H. BECK, 2018, 2020, 2024).