Dewelopent OZE – pierwsze kroki procesu mogą decydować o sukcesie inwestycji

Eksperckim okiem

Anna Siwkowska, managerka, radczyni prawna w firmie doradczej Olesiński i Wspólnicy.

Dewelopment projektów OZE to proces składający się z jasno określonych, następujących po sobie etapów, które prowadzą od koncepcji do realizacji inwestycji. Każdy z nich wymaga wzięcia pod uwagę szeregu aspektów – od technicznych i prawnych, po społeczne i środowiskowe.

Pierwsze korki tej procedury są kluczowe i wyznaczają kierunek dalszych działań oraz decydują o powodzeniu całego przedsięwzięcia. Omawiamy je poniżej.

Zabezpieczenie prawa do gruntu

Jednym z kluczowych kroków rozpoczęcia inwestycji OZE jest prawidłowe zabezpieczenie prawa do gruntu, na którym taka instalacja ma zostać wybudowana. Wpływa to na stabilność i bankowalność przyszłej inwestycji.

Najsilniejszym tytułem prawnym do nieruchomości jest prawo własności gruntu. Z biznesowego punktu widzenia nabycie nieruchomości na tak wczesnym etapie nie jest jednak pożądanym rozwiązaniem. Na tym etapie powodzenie inwestycyjnie nie jest przesądzone – wynika to m.in. z niepewności, czy uda się pozyskać niezbędne decyzje administracyjne, warunki przyłączenia i finansowanie.

Alternatywne rozwiązanie

Umowa dzierżawy jest dobrą alternatywą i stanowi jednocześnie popularny wybór. Przez lata rozwoju OZE, w praktyce branży, postanowienia umowne dotyczące dzierżawy zostały dopasowane do charakteru tego typu instalacji.

Stąd czas trwania umów dzierżawy przeważnie mieści się w przedziale 25−29 lat. Wskazanie określonego terminu obowiązywania umów pozwala na ograniczenie możliwości ich wypowiadania. Dodatkowo, w umowach wskazuje się ściśle określone powody wypowiedzenia – tak, aby po powstaniu instalacji zminimalizować ryzyko utraty prawa do gruntu.

Kolejnym zabezpieczeniem prawa dzierżawy jest dokonywanie wpisów do księgi wieczystej, prowadzonej dla dzierżawionej nieruchomości.

Nieruchomości rolne – ograniczenia w nabyciu i dzierżawie

Szczególne ograniczenia dotyczące zarówno nabywania, jak i dzierżawy, odnoszą się do gruntów rolnych, a to na nich w większości są realizowane przedsięwzięcia OZE. Do czasu zmiany przeznaczenia gruntu na nierole,  jego nabycie będzie bardzo ograniczone, a w większości przypadków wręcz niemożliwe.

W sytuacji gdy chcemy zakupić grunt rolny, konieczne jest sprawdzenie, czy nie przysługuje prawo pierwokupu na rzecz jego dotychczasowego dzierżawcy lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR).

Niezależnie od powyższego zbycie nieruchomości rolnych możliwe jest wyłącznie na ograniczony krąg podmiotów. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że zgodę na zbycie wyrazi KOWR.

Po nabyciu nieruchomości rolnej nowy właściciel ma obowiązek użytkowania jej wyłącznie na cele rolnicze przez okres 5 lat. W tym czasie niemożliwe jest jej wydzierżawienie pod instalacje OZE, chyba że uzyskana zostanie indywidualna zgoda KOWR. Jest ona jednak udzielana tylko w wyjątkowych przypadkach.

Kwestie planistyczne

Kolejną kwestią jest możliwość zweryfikowania, czy wybrany przez nas grunt dopuszcza możliwość lokowania instalacji OZE. Reforma planowania przestrzennego z 2023 r. wprowadziła wiele znaczących zmian w kontekście wyboru gruntu pod instalacje OZE.

Pierwsza z nich dotyczy wprowadzenie planu ogólnego. Gminy mają czas na uchwalenie planów ogólnych do 30 czerwca 2026 r. Uchwalenie MPZP będzie możliwe dopiero po stwierdzeniu jego zgodności z ustaleniami planu ogólnego.

Kolejna zmiana dotyczy wprowadzenie wymogu lokowania OZE wyłącznie na podstawie planu miejscowego.

Uchwalenie MPZP będzie konieczne dla realizacji instalacji OZE zlokalizowanych na:

1. użytkach rolnych klasy I–III i gruntach leśnych;
2. użytkach rolnych klasy IV, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 150 kW lub wykorzystywanych do prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wytwarzania energii elektrycznej;
3. gruntach innych niż wskazane w pkt 1 i 2, o mocy zainstalowanej elektrycznej większej niż 1000 kW.

Lokalizacja elektrowni wiatrowych na lądzie zawsze wymaga uchwalenia MPZP, co wynika z tzw. ustawy wiatrakowej.

W wielu przypadkach na wybranych gruntach nie będzie możliwe lokowanie OZE bez zmiany ich przeznaczenia. Ustawodawca w ramach reformy przewidział dwa dodatkowe tryby uchwalania/zmiany planów miejscowych, które będą miały znaczenie w kontekście OZE. Jest to postępowanie uproszczone, w ramach którego cała procedura zmiany planu powinna się zamknąć w okresie około 3 miesięcy.

Kolejne rozwiązanie wprowadzone przez reformę to zintegrowany plan inwestycyjny, w ramach którego wprowadzono mechanizm, który pozwala inwestorowi sfinansować zmiany w MPZP tak, aby umożliwić lokalizację planowanego przez niego przedsięwzięcia.

Wraz z pełnym wejściem w życie reformy planistycznej ograniczona zostanie możliwość wydawania decyzji o warunkach zabudowy, a to na ich podstawie przez długi czas lokowano OZE. Decyzja ta po 30 czerwca 2026 r. będzie mogła być wydana wyłącznie dla obszaru wskazanego w planie ogólnym – jako obszar uzupełnienia zabudowy.

W praktyce znacznie ograniczy to możliwość ich wydawania, a większość instalacji OZE lokowana będzie na podstawie MPZP.

Uzyskiwanie decyzji środowiskowej

Decyzja środowiskowa ma kluczowe znaczenie dla realizacji przedsięwzięcia OZE – jeżeli nie będzie ono spełniać wymogów środowiskowych, jego realizacja będzie niemożliwa.

Przedsięwzięcia, dla których konieczne jest uzyskanie decyzji środowiskowych, dzieli się na dwie grupy.

Przedsięwzięcia, które mogą zawsze znacząco oddziaływać na środowisko

Pierwszą stanowią przedsięwzięcia, które mogą zawsze znacząco oddziaływać na środowisko. W ich przypadku zawsze trzeba przeprowadzić ocenę oddziaływania na środowisko.

Do pierwszej grupy zaliczają się wyłączenie:

1. elektrownie wiatrowe na lądzie, których łączna moc nominalna jest niemniejsza niż 100 MW;
2. morskie elektrownie wiatrowe.

Przedsięwzięcia, które mogą potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko

Druga grupa to przedsięwzięcia, które mogą potencjalnie znacząco oddziaływać na środowisko. Chodzi więc o takie przedsięwzięcia OZE, dla których organ prowadzący postępowanie może, ale niekoniecznie musi, stwierdzić obowiązek przeprowadzenia pełnej oceny oddziaływania na środowisko, w tym sporządzenia raportu.

Do tej grupy zaliczono większość pozostałych przedsięwzięć OZE, czyli:

1. Elektrownie wodne.
2. Pozostałe elektrownie wiatrowe lokalizowane na obszarach objętych formami ochrony przyrody, o całkowitej wysokości nie niższej niż 30 m.
3. Biogazownie, z wyłączeniem instalacji do wytwarzania biogazu rolniczego, w rozumieniu o zainstalowanej mocy elektrycznej nie większej niż 0,5 MW lub wytwarzających ekwiwalentną ilość biogazu rolniczego, wykorzystywanego do innych celów niż produkcja energii elektrycznej.
4. Farmy fotowoltaiczne o powierzchni wyznaczanej po obrysie zewnętrznych skrajnych modułów paneli nie mniejszej niż:
5. 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody,
6. 2 ha na obszarach innych niż wymienione w punkcie wyżej;

– z wyłączeniem zabudowy systemami fotowoltaicznymi, lokalizowanej na dachach i elewacjach obiektów budowlanych.

• Magazyny energii o powierzchni nie mniejszej niż:

a) 0,5 ha na obszarach objętych formami ochrony przyrody lub w otulinach form ochrony przyrody,

b)1 ha na obszarach innych niż wymienione w punkcie wyżej.

Pozostałe przedsięwzięcia

Pozostałe przedsięwzięcia OZE, mające parametry niższe niż te wskazane w powyższych kategoriach, nie będą wymagały decyzji środowiskowej.

Dlaczego pierwsze kroku dewelopmentu OZE są tak ważne?

Dewelopment instalacji OZE to proces wieloetapowy, wymagający dogłębnego zrozumienia przepisów prawa. Każdy z opisanych kroków ma kluczowe znaczenie dla powodzenia inwestycji.

W obliczu dynamicznych zmian legislacyjnych, profesjonalne podejście do procesu deweloperskiego staje się nie tylko koniecznością, ale również przewagą konkurencyjną. Odpowiednie przygotowanie na każdym etapie pozwala nie tylko zminimalizować ryzyka, ale także zwiększyć szanse na skuteczną realizację projektu i jego późniejsze funkcjonowanie na rynku energii odnawialnej.

---

Anna Siwkowska

Od ponad dekady specjalizuje się w doradztwie prawnym dla sektora energetycznego, ze szczególnym uwzględnieniem odnawialnych źródeł energii (OZE).  Wspiera inwestorów, deweloperów i przedsiębiorstwa energetyczne w realizacji projektów obejmujących farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne, magazyny energii, biogazownie i biometanownie. Doradza na każdym etapie inwestycji – od koncepcji, uzyskania pozwolenia i procesu administracyjnego, po nabycie projektu, jego budowę i eksploatację. Ma bogate doświadczenie w due diligence projektów OZE, strukturyzowaniu transakcji inwestycyjnych i negocjowaniu kluczowych umów, w tym dzierżawy gruntów, joint venture, EPC, O&M.  W swojej pracy łączę wiedzę prawną z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom z powodzeniem i bezpiecznie rozwijać projekty energetyczne.

Swoją wiedzą dzieli się jako autor szeregu publikacji, w tym książek „Przedsięwzięcia OZE. Aspekty prawne” (C.H. BECK, 2025), „Proces inwestycyjny i budowlany dla instalacji OZE” (C.H. BECK, 2019, 2023) oraz „Decyzje środowiskowe. Opinie i uzgodnienia” (C.H. BECK, 2018, 2020, 2024).