Dzierżawa gruntów pod OZE – 4 RYZYKA, o których warto pamiętać
Eksperckim okiem
Anna Siwkowska, managerka, radczyni prawna w firmie doradczej Olesiński i Wspólnicy.
Na etapie rozpoczynania inwestycji w OZE lub magazyny energii zakup gruntu nie stanowi optymalnego rozwiązania. Z tego względu w praktyce rynkowej dominują umowy dzierżawy. Choć umożliwiają one elastyczne zabezpieczenie tytułu prawnego do nieruchomości, to niosą ze sobą również istotne ryzyka – zarówno na etapie dewelopmentu, jak i w fazie eksploatacji OZE/magazynu energii.
Poniżej przedstawiono kluczowe aspekty, na które warto zwrócić uwagę, zawierając umowy dzierżawy, aby z wyprzedzeniem ograniczyć potencjalne zagrożenia prawne i biznesowe.
Współmałżonkowie i dzieci jako strony umowy dzierżawy
Aspektem istotnym, a często pomijanym w praktyce, jest konieczność weryfikacji, czy nieruchomość stanowi przedmiot wspólności majątkowej małżeńskiej. W przypadku ustalenia, że grunt objęty jest majątkiem wspólnym, umowa dzierżawy powinna zostać zawarta przez oboje małżonków. Brak podpisu jednego z nich może w przyszłości spowodować kwestionowanie skuteczności umowy, a w konsekwencji – zagrozić stabilności całego projektu.
Kolejnym zagadnieniem związanym z relacjami rodzinnymi jest dzierżawa nieruchomości, których właścicielami lub współwłaścicielami są małoletnie dzieci. Bez znaczenia pozostaje przy tym, czy dziecko jest jedynym właścicielem nieruchomości, czy jedynie jej współwłaścicielem (np. wspólnie z drugim rodzicem). Zawarcie umowy dzierżawy w takim przypadku każdorazowo wymaga uzyskania zgody sądu rodzinnego, co istotnie wpływa na harmonogram oraz pewność realizacji inwestycji.
Takie same wymogi należy spełnić, ustanawiając na nieruchomości służebność przesyłu.
Co w sytuacji, gdy po zawarciu umowy okaże się, że powyższe warunki nie zostały dochowane?
Gdy zidentyfikujemy w umowie brak podpisu współmałżonka lub brak jego zgody, to umowę możemy jeszcze „naprawić” (konwalidować). Do tego potrzebne jest następcze pozyskanie brakującej zgody. Dopiero odmowa potwierdzenia zawarcia umowy lub niepotwierdzenie jej zawarcia w wyznaczonym drugiemu małżonkowi terminie powoduje, że taka umowa dzierżawy jest bezwzględnie nieważna od dnia jej zawarcia.
Inaczej wygląda kwestia braku zgody sądu rodzinnego na zawarcie umowy przez małoletnie dziecko. Umowa dzierżawy dotycząca majątku dziecka, która została zawarta bez zgody sądu rodzinnego, jest czynnością prawną bezwzględnie nieważną. Większość doktryny i orzecznictwa staje na stanowisku, że taka umowa nie może zostać „naprawiona” (konwalidowana) przez wydanie późniejszej zgody przez sąd.
Dzierżawa nieruchomości a inne prawa ograniczone – co warto sprawdzić?
Analizując księgę wieczystą interesującej nas nieruchomości, możemy znaleźć informacje, że jest już ona obciążona innymi prawami. Najczęściej spotykane prawa to służebność przesyłu, służebność drogi koniecznej oraz wcześniejsza umowa dzierżawy.
W przypadku służebności przesyłu czy drogi koniecznej istnieje możliwość pogodzenia ich z dzierżawą. Jednak zależy to od przyjętych rozwiązań technicznych i sposobu realizacji inwestycji – prawa te mogą funkcjonować obok siebie, o ile nie dochodzi do kolizji w użytkowaniu gruntu.
Jeśli natomiast w księdze wieczystej widnieje wcześniejsza umowa dzierżawy, to w praktyce pojawia się pytanie: czy nieruchomość może być wydzierżawiona ponownie?
W takiej sytuacji w pierwszej kolejności należy sprawdzić przedmiot „starej” dzierżawy i porównać z zakresem umowy, jaką chcemy zawrzeć. Zwłaszcza w przypadku dużych działek możliwa jest sytuacja, w której planowana dzierżawa obejmuje część gruntu, która nie jest objęta wcześniejszą umową.
Wówczas formalnie nie ma przeszkód, aby ustanowić nową dzierżawę. Trzeba jednak pamiętać, że na dalszym etapie realizacji inwestycji mogą pojawić się problemy – np. planowane przedsięwzięcia mogą na siebie negatywnie oddziaływać, a w skrajnych przypadkach może okazać się, że możliwa jest realizacja tylko jednego z nich.
„Nowa” dzierżawa a dawna umowa wpisana w księdze wieczystej
Zdarzają się przypadki, że atrakcyjna nieruchomość lata temu została wydzierżawiona pod projekt OZE, który się nie powiódł. Według właściciela umowa została zakończona, ale nie zostało dokonane wykreślenie jej wpisu w księdze wieczystej. Kluczowe jest, że umowa dzierżawy, której prawo zostało ujawnione w księdze wieczystej, ma pierwszeństwo przed innymi umowami, które nie zostały ujawnione lub zostały ujawnione później. W takim przypadku zawarcie „nowej” umowy dzierżawy zawsze będzie wiązało się z ryzykiem i wymaga szczegółowej analizy.
W pierwszej kolejności należy ustalić, czy faktycznie poprzednia umowa została skutecznie rozwiązana, i czy to rozwiązanie nie było sporne. W następnej kolejności rekomendowane jest podjęcia kroków w celu wykreślenia „starej” umowy z księgi wieczystej.
Warto w takiej sytuacji rozważyć zawarcie warunkowej umowy dzierżawy, która wejdzie w życie wraz z chwilą „wyczyszczenia” księgi wieczystej. Pamiętać należy jednak, że do czasu uporządkowania sytuacji zawsze będzie istniało ryzyko wzruszenia „nowej” dzierżawy.
Sytuacja finansowa właściciela gruntu a dzierżawa
Dzierżawa nieruchomości pod OZE czy magazyn energii to zobowiązanie długoterminowe. Zawierając je, nie jesteśmy w stanie przewidzieć sytuacji finansowej właściciela nieruchomości przez najbliższe kilkadziesiąt lat. Właśnie dlatego warto uwzględnić ryzyko związane z hipoteką i egzekucją z nieruchomości.
- Hipoteka umowna a przymusowa – wpis w księdze wieczystej
Wpisanie hipoteki umownej do księgi wieczystej samo w sobie nie stanowi ryzyka. Takie zabezpieczanie jest standardową praktyką w obrocie gospodarczym i powszechnie stosuje się je np. w przypadku umów bankowych. Warto jednak zweryfikować wysokość hipoteki i to, czy zabezpieczone nią zobowiązania są regularnie spłacane.
Inaczej wygląda kwestia ujawnienia w księdze wieczystej hipoteki przymusowej, ustanawianej najczęściej na zabezpieczenie zobowiązań wobec ZUS lub organów skarbowych. Powstaje ona wbrew woli właściciela nieruchomości i jest już jednoznacznym sygnałem, że właściciel nie spłaca swoich zobowiązań.
A od tego miejsca już krótka droga do egzekucji nieruchomości.
- Wszczęcie egzekucji z nieruchomości
Informacja o wszczęciu egzekucji z dzierżawionej pod OZE lub magazyn energii nieruchomości to istotne ryzyko dla trwałości dzierżawy. W przypadku zbycia nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej nowy nabywca nieruchomości wstępuje w prawa i obowiązki wydzierżawiającego, wynikające ze stosunku dzierżawy.
Nabywca może wówczas wypowiedzieć umowę dzierżawy z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia – tj. w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile postanowienia umowne nie przewidują krótszego terminu.
Upływ jednomiesięcznego terminu na złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy powoduję utratę prawa do rozwiązania umowy najmu bądź dzierżawy.
Uprawnienie to przysługuje nowemu nabywcy nieruchomości niezależnie od tego czy umowa dzierżawy została zawarta z datą pewną, czy została ujawniona w księdze wieczystej i czy nieruchomość została wydana.
Czy dzierżawa gruntów pod OZE to dobre rozwiązanie?
Dzierżawa gruntów pod OZE i magazyny energii to rozwiązanie elastyczne, ale nie pozbawione ryzyk. Część z nich można skutecznie ominąć, zachowując należytą staranność na etapie ustanowienia dzierżawy. Części jednak nie można wyeliminować i wymagają bieżącej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Dlatego kluczowe jest nie tylko staranne przygotowanie umowy, ale również bieżące monitorowanie wpisów w księdze wieczystej – w tym wysokości i rodzaju obciążeń hipotecznych – aby odpowiednio reagować na zmiany mogące zagrozić trwałości dzierżawy. Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w tym zakresie, to zachęcam do kontaktu.
Anna Siwkowska
Od ponad dekady specjalizuje się w doradztwie prawnym dla sektora energetycznego, ze szczególnym uwzględnieniem odnawialnych źródeł energii (OZE). Wspiera inwestorów, deweloperów i przedsiębiorstwa energetyczne w realizacji projektów obejmujących farmy wiatrowe, farmy fotowoltaiczne, magazyny energii, biogazownie i biometanownie. Doradza na każdym etapie inwestycji – od koncepcji, uzyskania pozwolenia i procesu administracyjnego, po nabycie projektu, jego budowę i eksploatację. Ma bogate doświadczenie w due diligence projektów OZE, strukturyzowaniu transakcji inwestycyjnych i negocjowaniu kluczowych umów, w tym dzierżawy gruntów, joint venture, EPC, O&M. W swojej pracy łączę wiedzę prawną z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom z powodzeniem i bezpiecznie rozwijać projekty energetyczne. Swoją wiedzą dzieli się jako autor szeregu publikacji, w tym książek „Przedsięwzięcia OZE. Aspekty prawne” (C.H. BECK, 2025), „Proces inwestycyjny i budowlany dla instalacji OZE” (C.H. BECK, 2019, 2023) oraz „Decyzje środowiskowe. Opinie i uzgodnienia” (C.H. BECK, 2018, 2020, 2024).